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去泡沫化---未来我国房地产发展新方向(修正稿)
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作家陶靖

2023/11/11 20:23:38


去泡沫化---未来我国房地产发展新方向(修正稿)
作家陶靖
我国房地产行业经历30年的快速发展,我国的城市面貌发生了根本变化,高楼大厦林立,一座座现代化城市拔地而起。我国的房地产行业已经到了应该去泡沫化的新时代(称之为“去泡沫化时代”),也就是说到了理性发展新时代。有些国人并不赞成去泡沫化,甚至不承认现今的房地产存在泡沫。在地价和房价比翼齐飞的现实下,泡沫是客观存在的,是难以否定的。那么如何去泡沫化呢?
第一坚持“房住不炒”的基本政策不动摇,抑制炒房行为。炒房虽然会带来暂时的繁荣,从长期来看房价高昂,不仅能抑制社会综合消费,也会抑制人口出生率,最终只是有利于少数富豪炒房爆发,广大群众远离房市,买房,卖房,甚至炒房演化成少数富豪的份内事。
第二积极引导广大群众理性购房消费,群众购房坚持“量力而行,量体裁衣”的原则,避免盲目购房消费,避免跟风似的购房消费(群众买房实质是一种家庭高消费行为,又是容易引发民生问题)。让广大群众明白----“房市有风险,购房宜谨慎”的道理(群众购房前要明白购买商品房可能存在的如下风险:楼盘烂尾风险,未来的断供风险,开发商“一房多卖“风险,开发商非法抵押借债风险,不能办房屋产权证风险等等系列风险),让群众根据自己的购买能力理智买房,力避盲目买房。
第三及时消除房地产领域的错误观念。例如“房价只涨不跌”,“房价平稳不跌”,“刚需人口支撑房价不跌”等等片面极端的理念误导群众。尤其是片面理解“刚需”一词的概念,人民生活中吃饭和穿衣是必不可少的真正刚需。衣食住行,这人们的四大基本需求里,住---房子只排到第三位。当人们就业难,收人预期不稳的条件下,不少家庭的刚需不是买价格高昂的商品房,而是优先解决吃饭和穿衣这种迫在眉睫的刚需。那种片面认为广大群众只能买商品房一条路,甚至出现了“无商品房不能结婚,无商品房小孩不能读书”,这么一种荒谬的观念。商品房价格暴涨对社会方方面面的巨大冲击是巨大而深远的,甚至少数大富豪炒房同样会冲击国民经济,这种炒房冲击波,伴随着时间越长,不良后果越明显。“房价只涨不跌”是违背商品房的商品本质属性,是违背市场供需规律的,“只涨不跌”的观念是极端错误的僵化观念。
第四,地方政府逐步减轻对土地财政的依赖,由以地生财为主逐步转化为发展综合产业,拓宽财源的新路子。例如地方政府发展当地的集约农业,特色农业引领并拓宽财路,发展特色经济和特色产业引领地方经济。
第五,只有地方政府控制地价,才能从根本上长期抑制房价,因为水涨,才能船高。从根本上抑制高房价,唯有一条路子:那就是地方政府必须广辟财源,逐步减少对土地财政的依赖。目前全球经济受到疫情冲击,全球经济处于萧条时期的现实下,由于就业形势艰难,群众的收入预期不稳,也是房价去泡沫化的天赐良机,盼望地方政府能够抓住这一天赐良机,推动我国房地产行业切实去泡沫化,朝着理智化方向良性发展,既利国又利民。
第六,地方政府采取有效措施抑制开发商哄抬房价。当商品房销售形势向好的时候,为了赚取暴利,开发商会竞相哄抬房价(集体涨价),一旦销售形势恶化,开发商会面临“抬价容易,降价难”(骑虎难下)的市场销售态势,建议地方政府推行商品房“限价销售”举措。根据当地群众的收入水平,经济环境,商品房供需比例等等因素确定最高售价,“限价销售”有利于遏制房价泡沫,有利于及时阻止房价泡沫破裂。
第七,地方政府强化对购房群众的房产信贷资金监管。商品房开发与销售不仅涉及地方政府的土地财政,也是涉及广大群众利益的民生工程,地方政府的“保交房”工程,实质也是一项民心工程。建议地方政府配合商业银行联合监管购房群众(业主)的房产信贷资金,有效避免商业银行违规放贷和开发商非法挪资现象发生,确保群众的建房资金安全。
--------2022年9月中秋佳节,作于十万大山
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